(三藩市 )(本報訊)美國樓市正迎來繼次按危機後的第二波違約潮，此次發源於中高收入群的優級房貸違約風潮，這將成為美國樓市乃至其整個經濟體復蘇路上的一大麻煩。不過，分析認為，美國政府在次按危機時的救援措施仍未停歇，不至於釀成新一輪危機。根據美國通貨監理局(OCC)及儲蓄機構監理局(OTS)公布的最新數據顯示，繳款逾期60日以上的優質房貸，2009年第三季已比前一年增至83.8萬戶。且最近三個季度優級房貸的止贖數量增速顯著提高，增幅遠高於同期公布的次級房貸的新增止贖數，顯示優級房貸違約激增正成為美國經濟復蘇道路上的新麻煩。

        中產階級房主失業是主因

        與次按危機由監管不力和地產泡沫破裂所造成的原因不同，此輪違約潮來自美國已持續數月之久的就業危機。優級貸的房主很多在此輪危機中淪為失業大軍的成員，是造成大量逾期未還貸違約的重要原因。

        美國僱主近兩年共裁員720萬人，創大蕭條以來最高紀錄。根據彭博社調查，美國2009年全年的平均失業率預估將在10%以上，將是1948年開始調查失業率以來最高紀錄。失業率的節節攀升，佔美國約65%到85%的人口的中產階級處境堪憂，導致該階級大量背負的原本風險較低的優級貸出現大量違約。

        《經濟參考報》報道，編寫標準普爾/凱斯席勒房價指數的兩位經濟學家席勒與凱斯說，失業潮衝擊對象不分貧富，房貸違約今年將續增，為樓市復蘇帶來壓力。席勒說：「房屋取消贖回權與查封將繼續發生，不只是次貸的房子，也包括優質房貸。這使得一大批房子現在雖然有屋主，卻是潛在的止贖對象。」

        美國房貸銀行協會首席經濟師布爾曼指，在查封的止贖房屋中，利率可調整型(ARM)優級房貸所佔比率在2009年倍增至10%；固定利率優級房貸所佔比率也倍增至1.95%。值得注意的是，當基準利率大幅下降，可調整型房貸的每月還款金也隨之減少時，這種房貸的違約率卻大幅上揚。布爾曼說，今年重設的調整型房貸還款金會大幅降低，但是借這種貸款的房主通常是很勉強去買房的人，所以照樣還不出錢。

        違約止贖成美國樓市隱憂

        美國兩大住房貸款融資機構——房利美和房地美的最新財報也顯示違約止贖仍是樓市的一大問題。房地美2009年第三季信貸損失以及違約率持續上升，其中90天以上貸款違約率上升至3.33%，遠高於2008年同期的1.22%和第二季的2.78%；此外，新增壞賬76億美元，比2008年同期上升了46%。房利美也預計，受抵押貸款壞賬等影響，未來一年內公司信貸虧蝕或將進一步提高。

        專業機構「不動產追蹤」公司發布數據顯示，去年10月包括違約、拍賣和收到銀行收回房產通知在內的止贖案件數量雖較9月下降3%，但與2008年同期相比仍高出18.9%。該公司估計，去年約有創紀錄的340萬家庭會收到房屋止贖通知，比2008年猛增48%；2010年該數據將刷新紀錄，2011年也只會稍有改善。

        不過，與次按危機時爆發後政府再收拾爛攤子不同，美國政府一系列維護房產市場穩定措施的展開，讓此次違約潮的殺傷力大打折扣。凱斯也認為，這波優級房貸違約潮應不足以摧毀美國今年可能出現的房市復蘇。畢竟現在的優級房貸不像當初次貸式的空手套白狼，金融機構不至於蒙受很大的損失。

        此外，當今美國金融監管新政呼之欲出，對各種金融衍生品交易和評級機構約束正在加強，次按危機爆發時藉助金融衍生品杠桿效應產生的恐怖破壞力難以重現。