(洛杉磯 )(本報記者陳慧如洛杉磯報道)購屋自住對於許多人來說是一件大事，代表著一個人生階段的夢想達成，但這其中卻有許多學問，並非只是支付頭款與獲得房貸，然後交屋入住這麼簡單。專家建議，透過事前的詳盡溝通、合約擬定清楚明白後再簽，別盡信口頭承諾，通常就能避免不必要的糾紛。

        近來夏日房市紅火，買家、賣家與地產經紀人都深有同感。美國全國房地產交易商協會(NAR)報告宣稱，受到政府提供的購房稅款刺激措施、貸款成本下降以及止贖房屋銷售，造成的房價下跌等因素影響，6月份的二手房銷售數字連續第三個月攀升，幅度達3.6%之多，創下去年10月以來新高。

        許多民眾在獲得房貸銀行的預先核准書，並歷經看房、出價等程序之後，終於順利進入公證行(Escrow)的轉移所有權(Title)等程序。但不少人卻在此階段，遇到事前想像不到的爭議與困難。

        近日就有民眾為了買到房屋，買賣回應合約(counter offer)上簽名，通融賣家在結束公證之後，可以再住幾天，好安排搬家。為了確保交屋順利與避免原屋主在屋內受傷等意外責任，這名林姓屋主在公證過程中，想起要求對方簽署自付責任書，與扣留一些安全押金先不放款，但卻遭到賣家斷然拒絕。林姓買家現在相當懊悔，為何當初沒有事先加上但書或租約協議。深怕在原屋主居住期間，會有任何突發意外，又害怕對方屆時拒絕搬遷。

        還有一名吳姓華裔買家，在可拿折扣等利誘之下，同意使用賣家的地產經紀代表，購買其康斗。但在公證過程中，卻發現這名地產經紀不僅沒顧慮到他的權益，反而一直站在賣家立場。吳姓買家最後想放棄這筆交易，卻遭威脅會被扣除部份頭款，如今只好求助律師解決。

        另一名在帕沙迪納市購買康斗的王姓民眾，遭遇更是可憐。好不容易存到足夠的頭款，買下屬於自己的房宅，但入住之後才發現，自組的管理委員會內部有爭議，導致斷水、垃圾費，以及清潔維護費已經許久未繳交等情況。管委會(HOA)基金內存款已經為零，且還有負債。

        華裔律師蔡玟慧表示，購屋合同是一項法律約定顯示買方願意購屋，而且賣方也願意賣房子時，在買賣完成前，牽涉到雙方的一些規定和條件。

        在案例一的情況之下，就算買家在情感上願意通融賣家的處境，但也要在理上下工夫。還有遇到賣家因為孩子上學問題，需要多住一兩個月的情形。蔡玟慧建議，後續可能衍生的問題，都要用合約寫清楚「自保」條款或正式租約，以免發生突發事件。

        最後只好冒風險祈禱不要出事，不然就是自費提供對方屋內保險。否則在這情況之下，除非是貸款下不來，或者雙方同意修改，否則是無法安然中止或完成交易的。

        華裔房地產專業協會(CAREPA)會長吳程遠建議，民眾購房前，最好能找一名有執照，且有職業道德的地產經紀，代表自己。最常發生的買賣糾紛的狀況，就是這種「雙A」(Double A)情況，由賣方的地產經紀代表雙方。由於很難顧及到買、賣兩方的權益，通常最後買家會心生不滿，只好上法庭解決。

        案例三中的情況，多發生在康斗或PUD等集合式住宅。吳程遠表示，這名買主使用賣家的地產經紀人，為了早日結束交易獲得佣金，經紀人一直向買家隱瞞這件麻煩事。最後買家一狀告到庭上，地產經紀只好賠一部分的款項了事。

        吳程遠說，民眾也別完全依賴地產經紀人，簽約之前一定要先看清楚。對於部分違反規定，表示會給回扣的經紀人，民眾都要三思。因為打了折扣的仲介，服務可能也會打折。而在購買集合式住宅之前，一定要選擇管理好的，由專業公司在管理的地產。那種自行管理的集合式住宅，最容易因委員之間有糾紛，而出現問題。且管理佳的集合式住宅，也一定程度地影響房價與銀行貸款意願。