(洛杉磯 )(本報記者劉孟儒洛杉磯報道)儘管住宅房地產買氣回升，聖蓋博谷區總體工商不動產空置率卻於第二季急速上升。不論是統計數據或是專家觀點都顯示，工商不動產的冬天可能還未走完，悲觀者甚至認為可能還要二到四年才能恢復往日榮景。

        根據Cushman & Wakefield公司統計資料，洛杉磯縣辦公樓宇的整體空置率已經上升到41%，租金也下滑5%，聖蓋博谷區雖然相對穩定，但空置率也已達到17.3%，或相當於6萬6045個單位。

        從1972年石油危機、82年利息危機、92年國防工業危機，南加州房地產都曾遭受重創，不變的是，房地產景氣循環一直都是以住宅不動產為領頭羊，其次是所得不動產，商業不動產和工業地產則走在最後一波。許多房地產專家認為，這波不景氣也不脫離此種循環軌跡。

        一些大公司為了抵抗不景氣，近期不斷關閉接近洛杉磯市中心的辦公室和倉儲空間，移往郊外地區，以節省成本。

        去年帕沙迪納的空置率為8.8%，今年則是10.4%，租金也從每平方呎3.96元降到2.74元，聖谷其他地區租金則平均下跌18%，租金降到2.17元平均水位。

        聖蓋博股經濟伙伴機構(San Gabriel Valley Economic Partnership)地區經理馬丘卡(Bob Machuca)表示，許多企業在租約期滿後不續租，不少為節省成本而搬離此區，甚至有商家已經不支倒地!

        華裔房地產專業協會會長吳程遠指出，受到不景氣衝擊，商家倒店時有所聞，華人區外圍地區的商場，商家和房東多已有共識，租金下調共體時艱十分常見。

        華人區最繁榮的山谷大道沿線，位於Del Mar大道與山谷大道交口附近的商場，向來是聖谷地王，單位租金甚至高達每平方呎12到14元，雖然許多旺舖東主仍不願調降租金，但有不少商家經不起高額成本和生意下滑的雙重打擊已經收攤，接手意願更不如往年熱絡。

        吳程遠表示，大環境不佳，加上消費稅不斷上漲，使許多投資者趨於觀望，讓這些熱門商場舖位的接手相對以往已經變得「叫好不叫座」，空置率不但超過10%，甚至朝15%挺進。

        不過小單位的舖位相對還是比較吃香。在當前的情形下，大型商場一旦承租商家不支倒地，房東往往更難找到接手企業。位於羅蘭崗柯立馬路的Mervyns百貨自去年結束營業後，數萬呎商場一直空空蕩蕩。

        至於所謂的所得不動產方面，在這段期間許多管理公司已經紛紛調降租金，例如掌握爾灣大部分地產的爾灣公司，月前就主動開始調降房租，降幅達20到30%。

        資深房地產業者溫宏明表示，公寓不動產向來有10年回報期的評估法，承租率象徵公寓不動產的價值，為了保持地產價值，並維持房產投資的回報率，降價在不景氣年代難以避免。

        從事電子零件進出口、在奇諾工業區擁有大型倉庫的邱啟宜，上月也獲得管理公司主動調降租金，每平方呎50仙到1元的倉庫租金下調20%。根據他的了解，工業區近幾個月的承租率不斷下滑，空置率至少10%，許多同業不是繼續往內陸地區搬、以節省成本，就是改找更小的倉儲空間，因此挽留現有客戶，應是管理公司主動降價的主因。

        溫宏明指出，這一年由於從中國進口量減少30%，倉庫需求大幅減少，雖然目前景氣有回升趨勢，但由於一般業者存貨可能長達一年甚至以上，在景氣不明之時，大家不敢貿然進口，在存貨只出不進情況下，需求自然減少。