頭條日報頭條網 - 紐市1至3家庭物業長期被低估前稅官籲業主勿隨意投訴

(紐約 )(本報記者王鏑紐約報道)踏入稅季，全市業主於1月15日開始陸續收到稅單，前紐約市稅務局局長、執業律師高邦（Jay A. Goldberg）昨（14日）特別到華埠向市民講解，因為紐約市1至3家庭的物業長期被低估，業主收到稅單，除非是有嚴重失誤，否則即使心裏不爽也不要隨意投訴，至於其他類別的物業稅，上訴限期是3月1日。亞洲人平等會昨邀請高邦到地威臣街111號，就市民關心的4個類型地產稅進行解釋。一般民眾擁有的1至3個家庭住宅或商住混合樓宇屬於第1類(Class 1)；第2類A型(Class 2A)是4至6個單位、第2類B型(Class 2B)是7至10個單位的柏文樓宇、還有第4類(Class 4)是純商業物業。

        地稅的計算方法是先找出一個市值，再透過市值找出一個估值（accessed value），估值再乘以該類物業該年的稅率就是要付的地稅。雖然稅率年年不同，但是財務局公布的最新數字是第1類17.364%、第2類13.353%、第4類10.312%。

        詳細計算方法可瀏覽網站：http://www.nyc.gov/html/dof/

        html/property/property_bill_calculate.shtml。

        高邦說，第1類物業受法律保護，價值長期被低估，法訂估值只能是市值的6%，而且除非是曾經擴建或進行大型重修，否則每年第1類物業的地稅漲幅不能超過6%，因此大家接到稅單即使心裏不舒服但也不要隨便提請重估，因為重估一般都會導致估值更高，到時候就賠了夫人又折兵。

        至於第2類的法訂估值是市值的45%，但是每年的地稅漲幅也不能超過8%；第4類物業的法訂估值是市值的45%，但是漲幅就可以由政府隨意決定，不受限制，因此也有不少人會要求重估。

        高邦表示，業主上訴就是從市價下手，要證明市價被高估，才可以把整個方程式的數字拉下。而律師最常用的3種上訴方法分別是（一）、翻查附近同類物業成交價（comparable sales），這方法最直接；（二）、是及把業主的收入減去開支後的淨值計算(income less expenses)，但是業主提交的租金收入必須合理，因為政府亦對市場有一定了解，至於大型建築開支亦要按年期攤分，否則就會被駁回；（三）、最新一次物業成交價（recent sales），但是不能近親低價交易，否則會被政府指私相授受。他提醒說，有意上訴的業主必須提供合理的數據，才可增加勝算。

        根據市財務局的規定，15日起業主應會開始收到2011年的物業估價單，由於付地稅是業主責任，因此政府不接受任何理由遲交。第2類與第4四類業主若不滿新的估價必須於今年3月1日前提出抗辯，第1類業主則可延到3月15日，並安排在4月或5月展開聆訊。期間業主還是要支付帳單的稅款，如果上訴成功，當局會退回多付的稅款。