(三藩市 )(本報記者任薇薇古柏蒂奴報道)南灣古柏蒂奴經營三十年的「天天超市」在無預警情況下突然停業並破產清倉，震驚社區，事實上天天超市與商場業主的租約官非已經打了五年多。據悉，超市停業可能與近日法庭判決有關。天天華裔東主劉錦彰在菊花會的好友透露，「三哥」劉錦彰因官司結果不利受到打擊，現在因病無法露面一定有他的苦處，希望大家體諒。至於菊花會參與主辦的十一國慶活動則不會受到影響。

        人稱「三哥」的劉錦彰是菊花會的永遠名譽會長，也是今年硅谷慶祝十一國慶委員會的執行主席，經營古市天天超市已經有30年，為人篤實熱心，在社區和僑界素有誠信的口碑。

        東主「三哥」人間蒸發

        8月底天天超市突然掛牌宣布停業清倉之後，天天禮券也不能使用，令眾多華人顧客和商家蒙受損失，平日在社區頗為活躍的東主劉錦彰卻似人間蒸發，手機宅電通通終止服務，連熟悉的好友也無法聯繫到，令天天超市閉門原因成為一個謎。

        勞工節後天天超市仍繼續打折清倉，目前每天營業時間為11時至下午3時。

        與劉錦彰相交幾十年的好友菊花會董事長鄺超泓透露，天天閉門可能與最近輸掉官司有關，劉錦彰素有心臟病，官司判決中不免動氣，目前遵照醫囑安心養病，無法接受媒體的訪問。

        一向熱心 素有誠信

        鄺超泓坦言天天出事後連他也無法聯繫到劉錦彰，但「三哥」一向與人為善，熱心慷慨，「我想他一定有他的苦處」。

        劉錦彰是硅谷國慶委員會執行主席，該委員會將於月底展開包括「中國之夜」、國慶舞會和主要又菊花會負責的南灣社團國慶宴會。鄺超泓強調，無論「三哥」是否能參與，各項十一國慶活動不會受到影響。

        鄺超泓認為，租金連年高漲是劉錦彰決定停業的原因。

        租約對租客極為不利

        讓天天不堪重負的是一項逐年上漲的租約費用，該類租約合同由於對租客極為不利，因此被稱為「水深火熱租約（hell-or-high-water lease）」，在商場業界中並不多見。天天為此與房東公司打了5年多的官司，一直打到加州上訴法院。

        根據法庭文件，2000年底成立的太平洋廣場有限公司與該商場內的包括天天在內的多個商家陸續簽訂租約，合約中都有一項「租客分擔公共區域運營開支（CAM）」的條款。

        連同十多商戶告業主

        2005年底，天天與10多個商場租戶入稟聖他克拉縣高等法院，狀告商場業主環太平洋廣場（Pacific Rim Park）違約、欺騙和不正當行商，不滿業主漲價收費，甚至將6年間自身需上繳加州稅務局的公司稅費（LLC fees）3萬多元也攤入「公共區域運營開支」要求租客承擔。

        不裝修超市確實違約

        太平洋廣場公司則反告天天沒有依照合同定期裝修超市大樓。雙方對高等法院2007年的判決結果都不滿意，雙雙上訴加州第4區上訴法院。

        上訴法院去年底判定太平洋廣場將公司稅費攤入CAM的做法不當，應退還商家；天天確實違約遲遲不裝修超市，但業主也沒有在法律時效前及時行動。

        而在其他方面，上訴法院則支持地方法院有利於太平洋廣場的原判，並發還地方法院重審。

        聖縣地方法院於8月27日作出最終判決。30日天天即貼出清倉告示。

        租戶須承擔物業風險

        正值勞工節長周末法院休息，記者未能了解到判決的內容細節。不過，上訴法院的文件已經明確指出，天天與業主簽署的合約是一份「絕對全不包租約」（absolute triple-net lease）合同。

        除了租金和一般「全不包租約」合同租客所承擔的地稅、保險、維修費用之外，簽訂「絕對全不包合約」的租客還要承擔物業面臨所有的風險，而且租客不能夠終止合約或減少租金，因此此類合約也被稱為「水深火熱租約」。

        法庭文件同時指出，在同類購物商場租約中「絕對全不包租賃」合約遠比「全不包租約」少見。